申卫星：如何从"居住有其屋"到"住有所居"？| 前沿

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本文摘编自申卫星：《从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》，载《现代法学》2018年第2期。

作者：申卫星，清华大学法学院院长，教授，博士生导师，法学博士。

全文共2954字，阅读时间约15分钟。

居住权广泛存在于诸多国家和地区的民法典中，其不仅可以更好地解决弱势群体的住房问题，也可以更好地体现所有权人的意志。我国2007年制定《物权法》时未纳入该制度实属立法政策上的失误，民法典分则物权编的编纂是对居住权制度做出系统性规定、丰富我国用益物权体系的一个良好契机。清华大学法学院的申卫星教授在《从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》一文中通过对居住权具体条文的设计来提出立法建议，以助益于我国民法典物权编的编纂。

 一、引言

居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用之权利。居住权具有重要的现实意义：它居住权的本质在于将房屋所有权的内容在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求。在功能定位上，居住权制度既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。居住权作为一项用益物权，同时具有“房屋所有权”的稳定性和“租赁权”的灵活性，在很大程度上缓和了现有二元立法模式的封闭和僵化。在我国严格坚持物权法定原则的背景下，明确规定居住权制度显得尤为必要，2007年制定《物权法》时未纳入该制度实属立法政策上的失误。

二、设立居住权制度可以更好地解决弱势群体的住房问题

（一）有利于进一步完善我国的住房保障体系

我国目前已经建立起廉租房、公租房、经济适用房、限价房等多层次的保障性住房体系，在很大程度上解决了中低收入群体的住房问题。但是，上述保障性住房并不能完全解决目前的住房问题。与经济适用房和限价房等产权式保障相比，居住权制度在实现住房保障目的方面具有更大的制度优势；与廉租房、公租房等债权性保障住房相比，居住权制度具有更强的稳定性。此外，居住权的具体内容还可以由当事人自由确定，这就为保障性住房制度提供了更大的灵活性，从而适应不同情况下的具体需求。

（二）有利于实现居民住房形式的多样化，一般性地缓解目前的住房压力

居住权制度可以使当事人通过购买房屋的居住权而缓和“或买或租”所带来的弊端。居住权人只是对房屋进行占有和使用，房屋的所有权并不因此而发生变动，居住权的价格自然要低于房屋所有权。居住权的期限和范围允许当事人根据实际情况自由确定，填补了房屋所有权与租赁权之间的中间地带，为居民获得住房提供了更为多样的法律形式，能够更好地满足居民的住房需求。

（三）有利于为离婚妇女、孤寡老人等弱势群体提供基本的住房保障

首先，设立居住权制度有利于在离婚的财产分割中为离婚妇女提供基本租房保障；其次，在法定继承的制度设计中，居住权制度也能为丧子女父母提供基本住房保障；再次，居住权制度也有利于鼓励人们相互扶助，从而自行解决弱势群体的住房难题。

三、设立居住权制度可以更好地体现所有权人的意志

（一）设立居住权制度既可让财产走向符合被继承人的意志，又保障了遗属的居住需求

长期以来，困扰我国老年人婚姻的最大问题是死后遗产处分问题。特别是再婚场合下，一方对另一方给予的财产权益可能既要保护又要限制。出于担心遗属再婚或者其他原因，可能不希望由遗属继承自己的住房，而希望直接由自己的子女继承；但同时又不能让遗属受到子女的排挤而流离失所。此时最好的制度安排是在遗嘱中把房屋的所有权留给子女，同时为遗属设定居住权。

（二）设立居住权制度有利于房屋利用方式的多样化，解决老龄化背景下的老年人养老问题

如果未来民法典中设立居住权制度，那么当事人合资建房或者购房时，便可以采取“所有权——居住权“的方式合理分配房屋的价值。在我国当前阶段，无论是城市还是农村，这种制度设计都显得尤为必要。

（三）设立居住权制度可以让老年人将本为死后的钱拿到生前来花

老年人辛辛苦苦省下房产供子孙继承，而当父母患重大疾病需要治疗时拥有价值不菲的房产却无法变现，这对老年人而言并不公平。此时，老年人完全可以通过在自己的房子上设定居住权，而将房子低价转让给子女或者其他人，从而将通常作为遗产的房屋加以变现，将生后的钱拿到生前来花。这样既改善了我国老年人的生活状态，提高了其生活质量，又保障了其老有所居的要求。

四、设立居住权制度，有利于缓解物权法定过于僵化的弊端

居住权的一大优势在于其内容的弹性化，既可以通过法律限制其转让、抵押等权能，从而实现社会保障功能；也可以由当事人约定部分或者全部排除上述限制，从而满足人们利用财产形式多样化的要求。只要民法典规定了居住权制度，即使维持严格的物权法定主义不变，也相当于在用益物权领域打开了道口子，为未来的物权制度创新留下了充分的空间。

五、我国民法典创设居住权制度的具体条文设计

第一条  一般规定

居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，享有占有、使用的权利，以满足权利人生活居住的需要。

前款所称权利，不包括因抚养、扶养、赡养、租赁、借用等享有的居住他人房屋的权利。

第二条  居住权的设立

当事人可以通过合同、遗嘱或者遗赠设立居住权。设立居住权的合同、遗嘱或者遗赠应以书面形式进行，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称；

（二）当事人的住所；

（三）房屋的位置；

（四）居住的范围；

（五）使用的期限；

（六）解决争议的方法。

第三条  居住权登记

设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立，但法律另有规定的除外。

登记机构应当依法制作并向居住权人发放居住权证书，并在房屋产权证上注明居住权的设立情况。

第四条  居住权的限制

居住权不得转让、抵押和继承，居住权人不得将房屋出租，但合同另有约定或者遗嘱、遗赠另有表示的除外。

居住权可以转让、抵押和继承的，参照适用本章有关居住权设立的规定。

第五条  居住权人的使用权

居住权人有权为居住目的使用他人房屋的全部或者部分。

居住权人可以接纳家庭成员以及必要的服务人员共同居住。权利人有权使用房屋的附属设施，以及房屋占用范围内的土地及其附属设施。

第六条  居住权人的义务

居住权人应当合理使用房屋及其附属设施，应尽善良管理人的注意维护房屋的正常使用。

居住权人应当承担房屋及其附属设施因日常维护和物业管理等发生的费用。居住权人对房屋的部分享有权利的，应当按照所占房屋面积的比例承担相关费用。

居住权人可以不支付房屋的使用费，但合同另有约定或者遗嘱、遗赠另有表示的除外。

第七条  所有权人的义务

房屋所有人应当保障居住权人对房屋及其附属设施享有的占有、使用等权利，有义务对房屋进行重大修缮并承担相关费用，但合同另有约定或者遗嘱、遗赠另有表示的除外。

居住权人仅对房屋的部分享有权利的，房屋所有人应当维护共用部分以及配置设施的正常使用并承担相关费用，但合同另有约定或者遗嘱、遗赠另有表示的除外。

第八条  居住权的追及效力

房屋所有权在居住权设立期间发生变动的，不影响居住权的效力。

第九条  居住权的期限

居住权的期限由当事人约定或者由遗嘱、遗赠确定。没有期限或者期限不明确的，推定居住权人终身享有；居住权由两个以上的自然人享有的，居住权自生存期限最长的权利人死亡时止。

第十条  居住权的消灭

有下列情形之一的，居住权消灭：

（一）居住权人抛弃权利的；

（二）约定的存续期间届满的；

（三）房屋被依法征收的；

（四）房屋灭失的；

（五）居住权人死亡的；

（六）法律规定的其他情形。

第十一条  居住权的物上代位性

房屋毁损或者灭失，房屋所有权人获得赔偿金、补偿金或者保险金，应当给予居住权人与其权利相适应的部分，但因居住权人故意或者重大过失致使房屋毁损或者灭失的除外。

第十二条  居住权消灭的后果

居住权消灭的，居住权人应当返还房屋给所有权人，所有权人应当及时办理注销登记。

居住权制度不仅可以为弱势群体提供基本的住房保障，还可以更好地贯彻所有人对房屋的自由支配，还可以实现人们利用房屋形式的多样化，从而满足各种不同的生活需求。如今正在起草的民法典物权编应当全面纳入此项制度，从而实现我国用益物权体系的完善与开放，更好地应对经济发展和社会变迁。

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责任编辑：李冰阳

图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今